Единственный налог, который платят граждане в случае заключения сделок – на доходы физических лиц (НДФЛ). Специальные налоги при наследовании и дарении отменены много лет назад.
Оплата НДФЛ при продаже квартиры
Сумма, полученная гражданином с продажи квартиры, является доходом. Однако она не всегда подлежит налогообложению.
Не нужно платить НДФЛ, если перед продажей квартира принадлежала гражданину более 3-х лет. Этот срок отсчитывается не с даты вступления в наследство или подписания акта передачи квартиры с застройщиком, а с момента регистрации права собственности продавца (указана в свидетельстве из Росреестра). Исключением здесь являются старые квартиры, приобретенные до 1998-1999 годов, т.е. до вступления в силу закона о гос. регистрации прав на недвижимое имущество – права на них признаются с момента подписания договора или оформления наследства.
НДФЛ оплачивается в размере 13 % от цены договора купли-продажи. В отличие от зарплаты, налог с которой перечисляет работодатель, в случае дохода от сделки заполнять декларацию 3-НДФЛ и платить налог нужно самому продавцу.
Важно
Декларацию необходимо сдать в инспекцию ФНС до 30 апреля года, следующего за отчетным (т.е. тем, в котором была получена оплата за квартиру). Сам налог оплачивается после представления декларации, до 15 июля – на реквизиты территориальной инспекции по месту жительства продавца. Неподача декларации и неуплата налога – это правонарушения, за которые продавца квартиры неминуемо оштрафуют.
Как уменьшить налог при продаже квартиры
Правда, есть способ сэкономить на налогах. Называется он имущественный налоговый вычет и предусмотрен пп.1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Сущность его в том, что налоговая база (т.е. та сумма, от которой выплачивается 13-процентный налог) уменьшается на сумму дохода от продажи, но не более 1 млн. руб.
Соответственно, налоговая база в случае продажи квартиры за 2 млн. руб. составит после применения вычета только 1 млн.руб. И уже от 1 млн. руб. исчисляется и уплачивается налог в 13 %.
Для дорогостоящего жилья больше подойдет способ снижения налога «доходы минус расходы» (пп.2 п. 2 ст. 220 НК РФ), когда налоговая база (цена договора продажи квартиры) уменьшается на цену покупки этой квартиры при ее приобретении.
Применять налоговый вычет нужно сразу при заполнении декларации: в ней указывается сумма вычета, и НДФЛ рассчитывается в уменьшенном размере. К декларации прилагаются документы, подтверждающие обязанность уплатить НДФЛ и право на вычет: договоры купли-продажи и документы на оплату.
Правда, есть случай, когда вычет не полагается: если квартира использовалась для предпринимательской деятельности (например, гражданин, оформив ИП на патентной системе, сдавал ее в аренду).
Налог при покупке квартиры
Покупка квартиры налогом не облагается. Зато позволяет оформить имущественный налоговый вычет, то есть, уменьшить налоговую базу по уплаченным с зарплаты и других доходов налогам, на цену купленной квартиры, но не более 2-х млн. руб.
Соответственно, если налоговая база уменьшается, то должен быть уменьшен налог (а скорее, всего, при невысоком доходе – обязанность по уплате налога за отчетный год вовсе исчезнет, т.к. цена квартиры намного выше зарплаты за 1 год).
В результате этого, у территориальной инспекции ФНС появляется обязанность возвратить излишне уплаченный налог налогоплательщику.
Для этого необходимо подать заявление в налоговую инспекцию и заполнить декларацию 3-НДФЛ. К декларации прилагается договор купли-продажи квартиры, свидетельство на нее из Росреестра, документ, подтверждающий оплату (расписка, банковская выписка и др.) Если квартира была куплена в черновой отделке, не готовая к эксплуатации, то разрешается к сумме вычета (в пределах 2-х млн. руб.) прибавить сумму ремонта.
Вычет можно оформлять до тех пор, пока не закончится его сумма (цена квартиры или 2 млн. руб., если квартира стоила дороже 2-х млн. руб.). Для этого
- либо каждый год, пока вычет не исчерпан, подается декларация вышеуказанным способом,
- либо со справкой от ФНС вычет истребуется у работодателя (чтобы работодатель какое-то время не уплачивал налог за работника).
Еще один самостоятельный имущественный вычет – на проценты по ипотечному кредиту. Его можно подать только после фактической уплаты этих процентов, подтвердив расходы банковскими документами.
К сожалению, вычет при покупке можно получить не всегда. Не имеют права на него граждане,
- уже получавшие вычет (он предоставляется 1 раз в жизни, кроме случая получения первого вычета по уже отмененному закону о подоходном налоге – тогда второй вычет на покупку можно оформить уже по Налоговому кодексу, о чем говорится в Письме Минфина России от 4 марта 2015 г. N 03-04-05/11195);
- купившие квартиру у близких родственников и членов семьи (определяется, кто является родственником, по Семейному кодексу РФ);
- заплатившие за квартиру средствами субсидий и материальной помощи от государства, частных фондов и др.
Налог при дарении квартиры
Подаренная квартира является доходом в материальной форме. Соответственно, налог на доходы платить с нее тоже нужно. Исключением является квартира, подаренная родней (отцом и матерью, братьями и сестрами, бабушками, дедушками и внуками) – НДФЛ при ее получении можно не платить на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
Сложным вопросом при дарении является порядок определения налоговой базы: от какой суммы считать 13 % налога. Ведь в договоре дарения стоимость дара чаще всего не указывается.
К сожалению, точных рекомендаций по этому поводу нет. Однозначно надежной налоговой базой является рыночная оценка, однако, эта услуга довольно дорого стоит. Налоговые органы могут также руководствоваться данным инвентаризационной оценки БТИ или кадастровой оценки (стоимость квартиры по кадастровой оценке обычно бывает неоправданно высокой, вследствие чего растет и размер налога).
На практике можно посоветовать взять недорогую справку о средней стоимости квадратного метра жилья или квартиры сходной площади в местной торгово-промышленной палате – и указать в договоре примерно такую же стоимость. Если договорная стоимость будет в районе среднерыночной, она не вызовет у налоговой инспекции претензий и попыток пересчитать налог по кадастровой стоимости.
