Такой объект как жилое помещение, требующий постоянных расходов на его содержание, несомненно, должен либо использоваться по прямому назначению, либо приносить собственнику прибыль.
Важным моментом является оформление отношений с арендатором. Проблема в документах может привести собственника квартиры к налоговой или административной ответственности, усложнить выселение квартирантов и т.п.
Мы расскажем об основных процедурах, которые необходимо пройти, сдавая квартиру в аренду, что помочь вам избежать ошибок.
Заключение договора
Законодатель предусмотрел для передачи квартир в пользование гражданам договор найма жилья, для передачи квартир юридическим лицам – договор аренды. ГК РФ и ЖК РФ прямо запрещают использовать договор найма жилья в отношениях с организациями, но не запрещают сдавать квартиры в аренду гражданам.
Тем не менее, в случае судебного спора, для квартиры, сданной гражданам, будут применяться нормы о найме жилья, поэтому имеет смысл сразу последовать совету ГК: организации передавать жилье по договору аренды, физическому лицу – по договору найма. Стоит подробнее остановиться на договоре найма, т.к. организация, скорее всего, предложит свой вариант договора аренды (разумеется подписывать его «как есть» необязательно – лучше отдать договор на экспертизу юристу на предмет защиты прав арендодателя).
Краткосрочный или долгосрочный?
Договор найма составляется в письменной форме, заверять его у нотариуса не нужно. Если договор заключен на год или больше, то «обременение квартиры» необходимо зарегистрировать в Росреестре. Регистрации подлежит только обременение, т.е. сам договор действует с момента его заключения, зато в едином реестре прав делается отметка, которая не позволяет сдать в найм одну и ту же квартиру несколько раз.
Кроме регистрации обременения, у длительного договора найма есть и другие особенности:
- обязательное перечисление всех, кто вселяется вместе с квартирантом;
- право нанимателя передавать жилье в поднайм или вселять еще жильцов, предварительно уведомив собственника квартиры;
- право нанимателя на преимущественное право заключить договор на новый срок;
- расторжение только после 6 месяцев просрочки квартплаты (краткосрочный наймодатель вправе расторгнуть после просрочки более, чем двух платежей).
Нетрудно заметить, что договор найма продолжительностью 1 год и более создает массу проблем и рисков для собственника жилья (наймодателя).
Соответственно, лучше остановиться на краткосрочном договоре.
Содержание договора
В соглашении устанавливается срок найма, описывается квартира (адрес, площадь). Необходимо предусмотреть отдельной строкой компенсацию затрат наймодателя на коммунальные платежи. Ст. 153 ЖК РФ не указывает в числе лиц, обязанных оплачивать ЖКХ, нанимателей частного жилого фонда. Поэтому, поручив оплату жильцам, собственник рискует остаться с огромной задолженностью перед водо- и тепло-снабжающими организациями, управляющей компанией.
Обязательно составляется и подписывается договор, но и акт приема-передачи, подробно описав в нем состояние квартиры (можно даже приложить фото, подписанные нанимателем и наймодателем). Если квартира передается с мебелью и бытовой техникой, необходимо всю ее перечислить, указывая по техпаспортам и гарантийным талонам название и торговую марку, модель.
Регистрация жильцов
Зачастую хозяева квартир испытывают священный трепет перед регистрацией жильцов на своей жилплощади. Ничем, кроме предубеждений, возникших на основании старых советских законов о жилье, объяснить этот страх нельзя.
Регистрация гражданина, если он живет в квартире обязательна. Закон предусматривает регистрацию по постоянному месту жительства или по месту пребывания. Для краткосрочного договора найма больше подойдет регистрация по месту пребывания, для долгосрочного – по месту жительства.
Регистрация в квартире никак не ухудшает положения наймодателя (собственника) и не влечет у нанимателей возникновения иных прав на квартиру, кроме тех, что следуют из самого договора найма. Вас пугает необходимость снимать жильцов с регистрации в судебном порядке? Судебный процесс – отнюдь не следствие регистрации. Конфликт с жильцами и их выселение при наличии заключенного договора возможны только в суде, вне зависимости от наличия у нанимателей регистрации. Требование же о снятии с учета удовлетворяется судом автоматически, если срок договора найма истек или договор расторгнут.
А вот проживание в квартире незарегистрированных граждан чревато для собственника ее административной ответственностью: штрафом по ст. 19.15.2 КоАП РФ в размере 2-5 тыс. руб. (5-7 тыс. руб. – для Москвы или Санкт-Петербурга). Исключением является случай, когда квартирант, снимающий жилье в Москве или Санкт-Петербурге, зарегистрирован по постоянному месту жительства в Московской или, соответственно, Ленинградской области.
Таким образом, следует дать согласие нанимателям квартиры на регистрацию в ней, хотя бы по месту пребывания.
Оплата налога
Плата за наём или аренду квартиры – доход гражданина, а значит, облагается НДФЛ.
Если квартира в аренде организации или ИП (для проживания их сотрудников), НДФЛ за собственника исчислит и заплатит арендатор, это входит в его обязанности как налогового агента. То есть, оплату по договору арендодатель получит уже за вычетом 13 % налога.
Сложнее с квартирой, отданной в наём гражданам. Здесь декларировать и платить налог должен собственник самостоятельно. НДФЛ с таких доходов платится 1 раз в году – за прошедший, отчетный (в котором была получена квартплата от жильцов) год.
До 30 апреля следующего за отчетным года нужно сдать в территориальную (по месту нахождения квартиры) ФНС налоговую декларацию. Крайний срок оплаты – до 15 июля года, следующего за отчетным.
