Как самостоятельно купить квартиру

Вторичный рынок жилья для целей приобретения квартиры можно разделить на две категории:

1. жилье «почти новое», перекупленное у застройщиков с инвестиционной целью,
2. и старое жилье «с историей», прошедшее приватизацию, наследование, объединение из «коммуналки» и другие перетурбации.

Основные моменты покупки квартиры на вторичном рынке

Покупка новой «вторички»

Здесь все достаточно просто. Выписка из ЕГРП (единого государственного реестра прав), полученная в Росреестре за 200 руб. (можно заказать также через МФЦ, либо через интернет), дает достаточное представление о правах и обременениях на квартиру.

Разумеется, не стоит покупать жилье, обремененное арендой или залогом (ипотекой). Права банка-залогодержателя или арендатора «следуют за квартирой», поэтому достанутся ее покупателю в качестве неприятного приложения.

Поскольку жилье получено продавцом у застройщика по возмездной сделке (договор долевого участия, купля-продажа), никаких неприятных моментов, связанных с правом проживания зарегистрированных в квартире жителей, не будет. Всех проживавших ранее граждан (кроме арендаторов, договор, с которыми не закончен) можно выселить в судебном порядке, если они не выпишутся самостоятельно.

Сделка покупки квартиры заключается в письменной форме (обязательно указывается точное описание квартиры и ее цена). Затем право собственности покупателя регистрируется в ЕГРП. Поскольку жилье оформлено по новому законодательству, обычно оно уже стоит на кадастровом учете, а кадастровый паспорт сдан в Росреестр. Поэтому для самостоятельной регистрации покупателю и продавцу достаточно прийти в МФЦ или на прием в Росреестр. При себе необходимо иметь следующие документы:

• паспортами,
• договором,
• распиской или банковской выпиской об оплате по договору,
• квитанцией на оплату госпошлины в 2000 руб.

Покупка жилья «с историей»

Итак, какие сюрпризы и подводные камни может содержать старая квартира, реализуемая на вторичном рынке?

Во-первых, это граждане, отказавшиеся от приватизации. Судебная практика настаивает, что данные граждане, отказываясь от участия в приватизации, рассчитывали, что будут проживать в квартире пожизненно. Поэтому единственный вариант снять с регистрации такого гражданина — его самостоятельный выезд на другое постоянное место жительства. В противном случае покупатель получит квартиру, обремененную правом постоянного проживания до смерти жильца.

Риэлторы и покупатели квартир борются с этой проблемой, запрашивая у продавцов справки о проживающих, домовые книги. Однако данные сведения помогут только проверить фактически проживающих на день получения справки. Между тем, есть категории граждан, которые снимаются с регистрационного учета, но права постоянного проживания не теряют:

• заключенные в местах лишения свободы,
• военнослужащие срочной службы,
• несовершеннолетние в детских домах.

Самостоятельно проверить, был ли зарегистрирован когда-то в квартире осужденный гражданин, практически невозможно.

Во-вторых, это квартира сразу после раздела наследства. Российские граждане в силу сложного финансового положения не всегда своевременно оформляют свои наследственные права. Между тем, даже за пределами полугодового срока разрешается вступить в наследство, если причины такого пропуска будут признаны судом уважительными, а с момента их исчезновения прошло не более 6 мес.

Соответственно, приобретая такую квартиру самостоятельно, можно оказаться втянутым в судебное разбирательство между наследниками, поторопившимися распорядиться жильем и наследниками, своевременно не оформившими свои права.

Несмотря на то, что теоретически покупателя защищают правила о добросовестном приобретателе, суды не всегда должным образом разбираются в споре и в результате признают договор купли-продажи недействительным, возвращая квартиру в наследственную массу (например, Определение Московского городского суда от 29.05.2015 N 4г/7-5192/15).

Кроме того, возможно старая квартира потребует более сложного оформления: кроме вышеуказанных подписания договора и регистрации права в Росреестре, скорее всего, понадобится заказать кадастровый паспорт.

Здесь есть вариант столкнуть с третьей, трудно преодолимой проблемой, — незаконной перепланировкой. Если переделанное помещение не соответствует стандартам СанПиН 2.1.2.2645-10, СП 118.13330.2012, его попросту не получится оформить, да еще и городские власти обяжут привести квартиру в надлежащее состояние (т.е. разломать все переделки и сделать «как было»). Но и соответствующую нормам перепланировку не так просто и совсем недешево оформить — пусть эти хлопоты возьмет на себя продавец.

Таким образом, представляются более интересными из числе старых квартир те, которые были приобретены в «кооперативных домах» — здесь хотя бы удастся избежать проблемы с прописанными гражданами, не участвовавшими в приватизации.

Особенности оплаты квартиры, в том числе с помощью ипотечного кредита

Ипотекой закон называет залог недвижимости. В случае покупки квартиры встречаются два вида ипотеки:

1. в силу закона (когда в договоре предусмотрена оплата после регистрации права покупателя, специалист Росреестра ставит отметку о праве залога у продавца — до момента полной оплаты, на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ);
2. в силу договора (банк традиционно обеспечивает целевые кредиты на покупку жилья залогом приобретаемого жилья, т.е. ипотекой).

Залог в силу закона несложно снять после оплаты квартиры (необходимо обратиться в Росреестр с документами, подтверждающими внесение денег продавцу).

Залог, обеспечивающий кредитный договор, будет длиться вплоть до полной оплаты всех долгов и неустоек по кредиту. Он оформляется специальным договором ипотеки, который сам по себе подлежит государственной регистрации. Кроме того, зачастую банки оформляю так называемую закладную. Это ценная бумага о правах на заложенное имущество, позволяющая оперативно распоряжаться правом залога. Так, кредит у гражданина может быть в одном банке, а обратится к нему за взысканием заложенного имущества другой банк, или вовсе не кредитная организация.