Долевая собственность на квартиру предполагает, что распоряжение квартирой (продажа, дарение, аренда и др.) осуществляется только по соглашению всех собственников. А вот распорядиться своей долей в праве на общую квартиру каждый собственник вправе самостоятельно. Закон лишь устанавливает некоторые ограничения с целью защитить конституционное право всех собственников и иных жильцов на жилище.
Продажа доли в квартире без согласия других собственников
Стоит сразу сказать, что согласие сособственников для продажи доли не требуется. Это нарушило бы основной принцип гражданского права России – защиту собственности. Права сособственников долевой квартиры защищаются другим способом: они обладают правом преимущественной покупки перед сторонними покупателями.
То есть, продавец доли обязан сначала предложить ее сособственникам. И лишь получив их отказ или не получив ответа, вправе продать долю третьим лицам. Причем продавать другим гражданам можно исключительно по той же цене и на тех же условиях, что предлагались сособственникам.
Порядок продажи доли в квартире выглядит следующим образом:
- составляются письма в адрес каждого сособственника с предложением купить долю и перечислением условий продажи (цена, порядок и сроки оплаты и другие условия будущего договора);
- письма направляются ценными письмами с уведомлением на адрес постоянного проживания или пребывания либо вручаются под роспись (получатель расписывается с указанием даты на втором экземпляре, остающемся у продавца доли);
- в течение 1 месяца ожидается получение ответа (первому давшему согласие сособственнику продается доля, а если купить долю никто не захотел, можно продавать ее постороннему гражданину или организации);
- оформляется сделка купли-продажи с сособственником или иным покупателем (право собственности покупателя регистрируется в Росреестре).
Чем грозит нарушение права преимущественной покупки? Обиженный участник долевой собственности может отменить сделку продавца доли с третьим лицом и потребовать перевода прав покупателя по данной сделке на себя.
Таким образом, даже, если другие участники долевой собственности против, собственник доли вправе продать ее – другому сособственнику или, если сособственники не хотят покупать долю – третьему лицу.
Продажа доли в квартире, полученной по наследству
Согласно закону «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделки с квартирой (в том числе долей в праве собственности на квартиру) можно совершать только после регистрации прав на нее. Таким образом, первый шаг в данном случае – оформление наследства и регистрация права собственности на долю в квартире.
Наследство в России принимается двумя способами:
- Обращение к нотариусу не позднее 6 месяцев после кончины наследодателя. Это требует серьезных затрат, т.к. нотариус берет за оформление госпошлину, а госпошлина считается от рыночной цены, т.е. придется оплатить и пошлину, и рыночную оценку квартиры.
- Фактическое принятие. Предполагается, что принял квартиру наследник, который живет в ней, платит эксплуатационные и коммунальные платежи, сделал ремонт и т.п., то есть, несет бремя содержания квартиры. В реальности от фактического принятия, особенно доли в праве, наследнику никакого толка: во-первых, Росреестр не проверяет факты, поэтому для регистрации права на квартиру придется обращаться в суд за признанием факта принятия наследства. Во-вторых, фактическое принятие доли сложнее доказать, чем целой квартиры, т.к. такая доля существует не как реальная часть квартиры, а в форме идеальной доли в праве на квартиру.
Итак, для продажи доли, полученной по наследству, нужно предварительно оформить право собственности на нее путем вступления в наследство у нотариуса и регистрации в Росреестре. Затем долю можно спокойно продавать, соблюдая вышеописанный порядок преимущественной покупки.
Продажа доли в квартире, принадлежащей несовершеннолетнему
Реализация доли, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку оформляется различным образом в зависимости от того, сколько лет ребенку. Дело в том, что ГК РФ делит несовершеннолетних на 2 категории: до 14 лет (малолетние) и от 14 до 18 лет.
Из совокупного толкования ст. 37 ГК РФ, абз. 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ, следует, что на продажу доли в квартире несовершеннолетним ребенком нужно согласие органа опеки и попечительства (обычно эти функции выполняет местное управление образования). Это согласие необходимо оформлять в форме нормативного акта, т.е. решения за подписью уполномоченного должностного лица, а не в виде письма или справки.
Управление образования, изучая вопрос правомерности сделки, проверяет, будет ли приобретено на деньги от продажи другое жилье для несовершеннолетнего (допустим также вариант депозита для ребенка). Основанием к отказу является ухудшение вследствие продажи доли жилищных условий ребенка.
После получения согласия от органов опеки (по смыслу ст. 37 ГК РФ, оно должно быть предварительным, до сделки), необходимо соблюсти преимущественное право сособственников доли.
Затем уже можно продавать долю.
Все документы (предложение о продаже доли для сособственников, договор купли-продажи, акт приема-передачи) подписывается в данном случае
- если ребенок малолетний – одним из родителей;
- если ребенку 14 лет или больше – самим ребенком, но оформляется письменное согласие от родителя (либо отдельным документом, либо в форме надписи на договоре).
Продажа доли в квартире банку
Иногда продажа доли в квартире банку – единственный вариант расплатиться с кредитом. Строго говоря, банку как кредитной организации покупка доли в жилом помещении не интересна: банку требуются деньги.
Говоря о продаже доли в квартире банку, чаще всего имеют в виду такую операцию как обращение взыскания на заложенное имущество. Нужно понимать, что залог – это дополнительное обязательство, заключаемое ради того, чтобы гарантировать права кредитора (в нашем случае банка) по основному обязательству (в данной случае – кредитному договору). То есть, доля в квартире принадлежит заемщику, но банк обладает особым правом на нее – правом залога. Оно проявляется в том, что заемщик не может продать свою долю без согласия банка, а просрочка выплат по кредиту позволяет банку своим решением, без какого-либо согласия заемщика, взыскать через суд заложенную долю в квартире в счет оплаты долга. В этом случае не будут применяться правила о согласии органов опеки и других участников долевой собственности.
Не стоит считать, что после того, как банк взыскал долю в судебном порядке, можно забыть о кредите. До момента фактической продажи доли и погашения долгов заемщик обязан также, как и ранее, платить по графику, погашая основной долг и проценты.
