Приватизацией земли называется приобретение в собственность участка у государства или органа местного самоуправления. Таким образом, мы поговорим об оформлении права собственности граждан на земельные участки, которые принадлежат государству или муниципалитету, не касаясь вопросов покупки или наследования земли. Приватизация может быть платной или безвозмездной.
Кому дозволяется безвозмездная приватизация?
Перечень таких льготников содержится в ст. 39.5 ЗК РФ (это свежая статья, вступившая в силу только 1 марта 2015 г.) и в Законе «О введении в действие ЗК РФ». Он включает:
- владельцев участков в садоводствах, образованных путем раздела общего участка садоводства;
- владельцев участков в ДНП, образованных из общего участка ДНП (только до 2020 г.);
- арендаторов земли для ЛПХ (все равно, в поле или в поселении), ИЖС или ведения фермерского хозяйства, после истечения 5-летнего срока аренды;
- многодетные семьи;
- собственники индивидуальных домов, стоящих на неоформленных участках, если дом был приобретен до 25.10.2001 г. или получен по наследству от лица, построившего либо купившего дом до 25.10.2001 г.
Прочие граждане могут приватизировать землю только платно.
Платная приватизация: выкупная цена
Некоторые участки можно приобретать по особой льготной цене. Это земли, которые принадлежали гражданам или организациям на праве постоянного бессрочного пользования, переоформленного до 01.10.2012 г. на аренду. Покупать данные земли по льготной цене вправе только собственники расположенной на них недвижимости. Цена определяется как
- 20 % кадастровой стоимости участка в городах с населением более 3-х млн. чел. (фактически — только в Москве и Санкт-Петербурге
), - 2,5 % кадастровой стоимости в иной местности.
В остальных случаях цену формируют собственники земли — Россия, регионы или муниципальные власти. Стоимость земли устанавливается не произвольно, а на основании соответствующего нормативного акта. Так, федеральные земли покупают по цене, установленной Правительством РФ:
- 60 % кадастровой стоимости за землю ЛПХ, дачного хозяйства, садоводства, для гаражей, ИЖС — собственникам строений, соответствующих целевому использованию земли;
- 2,5 % кадастровой стоимости за землю, предоставленную ЖСК для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Региональные и местные законы обычно устанавливают цену пропорционально величине земельного налога на участок. Например, в Павловском районе Нижегородской области, выкупная цена земли равна в поселениях до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений, увеличенному в 3-10 раз размеру земельного налога.
Порядок приватизации земельного участка
Приватизация может осуществляться двумя способами: на торгах или без проведения торгов. Совсем недавно все участки, на которых не было принадлежащей гражданам недвижимости, приходилось выкупать через торги. Однако это правило в прошлом.
В 2015 году законодатель разрешил приобретать без торгов землю в широком перечне случаев:
- ЖСК, взявшему землю в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
- членам СНТ или ДНП, ДНТ — землю в соответствующем товариществе или партнерстве;
- пайщикам ЖСК, которые достроив жилой комплекс и выплатив пай, делят общий участок на индивидуальные наделы;
- собственникам недвижимости на участке;
- КФХ — для целей фермерского хозяйства;
- добросовестному арендатору сельскохозяйстве
нной земли, который арендовал ее более 3-х лет; - земли для ИЖС или ЛПХ, расположенной в поселении либо в границах садового или дачного товарищества.
В прочих случаях приватизация осуществляется все же на торгах, а именно на аукционе (т.е. в формате — кто предложит наибольшую цену).
Приватизация без торгов
Без торгов оформление земли производится по следующей схеме.
Сначала подается заявление о предварительном согласовании расположения участка, к которому прилагается схема расположения участка (или проект межевания территории, если таковой готовился для данной местности). Затем администрация предварительно согласовывает размещение участка, после чего приобретатель может поставить его на кадастровый учет. Обычно постановка на кадастровый учет требует проведения межевания, на основе которого и готовится кадастровый паспорт участка.
Затем придется вновь обратиться в администрацию — уже с заявлением о предоставлении участка, к которому прилагается кадастровый паспорт. Администрация принимает решение о предоставлении и составляет договор бесплатной приватизации либо купли-продажи. На основании этого договора гражданин регистрирует за собой право в Росреестре — и вот, участок приватизирован.
Кроме того, для земель на территории садоводства или ДНП, а также земель, прежде принадлежавших гражданам на праве постоянного бессрочного пользования, действует упрощенный порядок, так называемой «дачной амнистии». Он позволяет без обращения в администрацию зарегистрировать право собственности сразу в Росреестре. В этом случае необходимо иметь кадастровый план земельного участка и документ, которым участок был выделен (например, государственный акт или постановление местного совета на право бессрочного пользования, либо выписку из похозяйственной книги).
Приватизация на торгах
Данная процедура включает:
- подачу заявления гражданином;
- образование местными властями участка для продажи с торгов;
- принятие решения о торгах на участок;
- проведение аукциона.
Начальную цену торгов выбирает администрация из двух вариантов:
- либо рыночная арендная плата за участок за 1 год,
- либо 1,5 % кадастровой оценки.
Узнать о сроках и условиях аукциона можно из местного официального издания — администрация опубликует там извещение о торгах, которое содержит точное описание участка и все условия продажи, а также срок, место и правила подачи заявок.
Кроме подачи заявки, придется уплатить задаток за участок. Тем, кто не выиграет аукцион, его вернут. Реквизиты для возврата нужно указать в заявке.
Заявки рассматриваются специальной комиссией, после чего составляется протокол о результате торгов, где указывается, кому будет продан участок. Этот протокол обязывает администрацию заключить договор купли-продажи именно с победителем торгов.
